ПРАВИТЕЛЬСТВО ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2006 г. N 87-п
О НОРМАТИВАХ СРЕДНЕЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
1 КВАДРАТНОГО МЕТРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В целях реализации Законов Ханты-Мансийского автономного округа
- Югры от 30.12.2005 N 153-оз "О реализации приоритетного
национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам
России" в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре" и от
11.11.2005 N 103-оз "О программе Ханты-Мансийского автономного
округа - Югры "Улучшение жилищных условий населения Ханты-
Мансийского автономного округа - Югры" на 2005 - 2015 годы"
Правительство автономного округа постановляет:
1. Утвердить Методические рекомендации по определению стоимости
1 квадратного метра общей площади жилого помещения на территории
Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - Методика)
согласно приложению.
2. Определить Региональную службу по тарифам автономного округа
(А.П.Чепайкин) уполномоченным органом по определению и утверждению
нормативов средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей
площади жилого помещения по Ханты-Мансийскому автономному округу -
Югре и муниципальным образованиям автономного округа.
3. Региональной службе по тарифам автономного округа
(А.П.Чепайкин) в соответствии с Методикой ежеквартально, в срок до
25 числа последнего месяца текущего квартала, рассчитывать,
утверждать и публиковать в средствах массовой информации нормативы
(показатели) средней рыночной стоимости 1 квадратного метра на
следующий квартал по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и
муниципальным образованиям автономного округа, выделяя по группам
капитальности ограждающих и несущих конструкций стен:
- в капитальном исполнении (крупнопанельные и объемноблочные,
кирпичные, монолитные, каркасные и т.д.);
- жилые дома в деревянном исполнении.
4. Установить, что утвержденные нормативы (показатели) средней
рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого
помещения по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и
муниципальным образованиям автономного округа подлежат
обязательному применению органами исполнительной власти Ханты-
Мансийского автономного округа - Югры и органами местного
самоуправления муниципальных образований автономного округа при
реализации программ и иных мероприятий, утвержденных законами и
иными нормативными правовыми актами Ханты-Мансийского автономного
округа - Югры, по обеспечению жильем населения Ханты-Мансийского
автономного округа - Югры, в том числе на строительство или
приобретение жилых помещений, выдаваемых в рамках указанных
программ и мероприятий.
5. Организациям независимо от организационно-правовых форм и
форм собственности, осуществляющим жилищное строительство,
финансируемое полностью или частично с привлечением средств
бюджета автономного округа, при проектировании учитывать положения
раздела 3 "Определение сметной стоимости строительства 1
квадратного метра общей площади жилого помещения" Методики.
6. Рекомендовать органам местного самоуправления автономного
округа руководствоваться Методикой при определении стоимости 1
квадратного метра строительства жилых помещений, строительство
которых осуществляется за счет средств бюджетов муниципальных
образований автономного округа.
7. Признать утратившим силу Методическое пособие по определению
средней стоимости 1 кв. метра площади жилья на территории Ханты-
Мансийского автономного округа, утвержденное 07.06.2001 первым
заместителем Председателя Правительства автономного округа
В.М.Асеевым и первым заместителем Председателя Правительства
автономного округа О.Л.Чемезовым.
8. Данное постановление опубликовать в средствах массовой
информации автономного округа и направить для сведения в
Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному
хозяйству.
9. Настоящее постановление вступает в силу по истечении 10 дней
с момента опубликования в газете "Новости Югры" и распространяет
свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2006.
10. Контроль за выполнением постановления возложить на
заместителя Председателя Правительства автономного округа
В.А.Беца.
Председатель Правительства
автономного округа
А.В.ФИЛИПЕНКО
Приложение
к постановлению Правительства
автономного округа
от 24 апреля 2006 г. N 87-п
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ 1 КВАДРАТНОГО МЕТРА
ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ
ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
(ДАЛЕЕ - МЕТОДИКА)
Введение
Положения, приведенные в Методике, разработаны в соответствии с
действующим законодательством и обязательны для всех
исполнительных органов государственной власти автономного округа,
органов местного самоуправления муниципальных образований
автономного округа, предприятий и организаций независимо от
принадлежности и форм собственности, осуществляющих капитальное
строительство объектов жилищного строительства с привлечением
средств бюджета автономного округа.
Для строек, финансирование которых осуществляется за счет
собственных средств предприятий, организаций и физических лиц,
Методика носит рекомендательный характер.
Настоящая Методика предназначена для практического руководства
при определении:
норматива средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади
жилого помещения;
строительной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого
помещения;
сметной стоимости строительства 1 кв. метра общей площади
жилого помещения.
Понятия и термины
Жилое помещение - изолированное помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания
граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам
и нормам, иным требованиям законодательства). Виды жилых
помещений: квартира, жилой дом.
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном
доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям
общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
обособленном помещении.
Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит
из комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком здании.
Общая площадь жилого помещения - сумма площадей всех частей
такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении,
за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Общая площадь жилого дома - сумма общих площадей жилых
помещений.
Первичный рынок жилья - рынок, на котором в процессе купли-
продажи реализуется новое жилье. Не включается в расчет средней
цены группа квартир низкого качества.
Вторичный рынок жилья - рынок, на котором между физическими и
юридическими лицами совершаются операции по купле-продаже жилья,
уже функционирующего в течение некоторого времени и обладающего
определенной степенью изношенности.
Рынок жилья - система экономических отношений купли-продажи
жилых помещений, в рамках которой формируется спрос, предложение и
цена на жилые помещения.
Норматив (показатель) средней рыночной стоимости 1 кв. метра
общей площади жилого помещения - определяемый согласно данной
Методике размер средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей
площади жилого помещения.
Рыночная цена жилья - текущая цена, сложившаяся на основе
спроса и предложений жилья в каждый конкретный момент времени на
рынке недвижимости.
Строительная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого
помещения - фактическая стоимость строительства жилых домов,
которая включает в себя все фактические затраты заказчика-
застройщика, относимые на стоимость жилого помещения.
Расчетная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения
- стоимость, определенная расчетным путем на основе установленных
исходных данных для жилых домов, построенных по типовым проектам.
Заказчик-застройщик - юридическое или физическое лицо,
уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором)
осуществлять реализацию инвестиционно-строительных объектов.
Раздел I.
Порядок определения норматива средней рыночной стоимости
1 кв. метра общей площади жилого помещения
Норматив средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади
жилого помещения (далее - норматив) применяется при реализации
программ автономного округа и иных мероприятий, утверждаемых
законами и другими нормативными правовыми актами Ханты-Мансийского
автономного округа - Югры по обеспечению жильем населения Ханты-
Мансийского автономного округа - Югры, в том числе при расчете
размеров безвозмездных субсидий на строительство и приобретение
жилых помещений, выдаваемых в рамках указанных программ и
мероприятий. При этом условия соответствующих программ одинаковы
для всех граждан-участников, независимо от территорий проживания
граждан или их ведомственной служебной принадлежности на момент
участия в программах.
Определение норматива проводится в четыре этапа.
1. На первом этапе осуществляется сбор данных от муниципальных
образований автономного округа и данных Комитета государственной
статистики автономного округа (формы 1-рж и С-1) о цене 1 кв.
метра общей площади типовых многоквартирных жилых домов на
первичном и вторичном рынках жилья, а также стоимости нового
строительства:
- на первичном рынке жилья (раздел 1 формы N 1-РЖ "Средняя цена
одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке
жилья");
- на вторичном рынке жилья (раздел 2 формы N 1-РЖ "Средняя цена
одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке
жилья");
- стоимости нового строительства (раздел 1 формы N С-1 "Ввод в
эксплуатацию зданий и сооружений заказчиками").
Полученные данные анализируются.
В расчет среднего показателя стоимости по муниципальному
образованию принимается средняя цена на рынке первичного жилья, не
превышающая расчетную стоимость строительства 1 кв. метра общей
площади жилого помещения по автономному округу более чем на 25%.
Соответственно корректируются:
- данные о цене на вторичном рынке жилья, которая не должна
превышать цену первичного рынка;
- данные о средней стоимости нового строительства.
Расчетную стоимость строительства 1 кв. метра жилого помещения
по автономному округу определяет Региональная служба по тарифам
автономного округа.
2. На втором этапе на основе аналитически обработанных данных
определяется норматив средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей
площади жилого помещения за отчетный период по отдельно взятому
муниципальному образованию автономного округа.
Н = (П + В + С ) / 3,
о.п.МО рын. МО рын. МО МО
где:
Н - норматив средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей
о.п. МО
площади жилого помещения по муниципальному образованию автономного
округа за отчетный период,
П - средняя цена на рынке первичного жилья (или "цена
рын. МО
покупателя") за отчетный период,
В - средняя цена на вторичном рынке жилья за отчетный
рын. МО
период,
С - средняя стоимость нового строительства (фактическая
МО
стоимость строительства) за отчетный период.
В случае отсутствия информации за отчетный период, необходимой
для расчета среднего показателя, или если ее недостаточно, для
расчетов принимаются данные по предыдущему отчетному периоду,
откорректированные с использованием индекса-дефлятора за
соответствующий период времени, установленного уполномоченным
федеральным органом исполнительной власти, или расчетная стоимость
строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения по
автономному округу.
3. На третьем этапе осуществляется расчет норматива по
муниципальному образованию на планируемый период времени по
формуле:
Н = Н x К ,
п.п. МО о.п. МО дефл.
где:
Н - норматив средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей
п.п. МО
площади жилого помещения по муниципальному образованию на
планируемый период,
Н - норматив средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей
о.п. МО
площади жилого помещения по муниципальному образованию автономного
округа за отчетный период,
К - коэффициент-дефлятор на период времени от отчетного
дефл.
квартала до планируемого квартала.
4. На четвертом этапе полученные нормативы (показатели) средней
рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по
муниципальным образованиям взвешиваются в зависимости от
численности населения (данные Комитета государственной статистики
автономного округа).
С учетом удельного веса численности населения в муниципальных
образованиях автономного округа определяется норматив (показатель)
средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого
помещения по автономному округу.
Раздел II.
Определение строительной стоимости
1 кв. метра общей площади жилого помещения
Строительная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого
помещения применяется при расчете норматива стоимости 1 кв. метра
общей площади жилого помещения за отчетный период.
Метод определения строительной стоимости 1 кв. метра общей
площади жилого помещения аналогичен методу определения сметной
стоимости строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения
(раздел III настоящей Методики). Строительная стоимость 1 кв.
метра общей площади жилого помещения отражается в форме С-1
государственного статистического наблюдения в разделе I "Ввод в
эксплуатацию зданий и сооружений заказчиками".
Общая площадь жилых помещений принимается из раздела III
"Объекты жилищного строительства" разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию, утвержденного Постановлением Правительства
Российской Федерации от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на
строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
Строительная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого
помещения определяется как отношение общей стоимости строительства
жилой части дома к общей площади жилых помещений (жилого дома).
Раздел III.
Определение сметной стоимости строительства
1 кв. метра общей площади жилого помещения
Сметная стоимость жилого дома включает в себя все затраты,
входящие в состав сводного сметного расчета стоимости
строительства, утвержденного в надлежащем порядке. Сметная
стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения
определяется как отношение всех затрат заказчика-застройщика,
относимых на стоимость жилого дома, к общей площади жилых
помещений.
Затраты, относимые на стоимость 1 кв. метра
общей площади жилого помещения
1. Сметная стоимость строительства жилых домов, первые
(цокольные) и (или) подвальные этажи которых предназначаются для
размещения магазинов, предприятий общественного питания и
культурно-бытового обслуживания (включая книжные магазины, аптеки
и учреждения банка и др.), а также жилых домов с пристроенными к
ним для размещения указанных предприятий помещениями должна
определяться раздельно по жилой и нежилой частям дома.
1.1. В сметную стоимость каждой из частей дома (жилой и
нежилой) наряду со средствами на устройство основных
конструктивных элементов и на выполнение работ, относящихся к ним
непосредственно (стены, перегородки, заполнения оконных и дверных
проемов, полы, санитарно-технические и электротехнические
устройства, отделочные работы и др.), включаются соответствующие
доли общих для этих частей дома затрат, связанных с выполнением
работ нулевого цикла (земляные работы, фундаменты, стены и
перекрытия над техническими подпольями и подвалами) и на
устройство крыши в размерах, пропорциональных строительным объемам
жилой и нежилой (только встроенной) частей дома.
Затраты по работам нулевого цикла и устройству крыши и покрытий
по пристраиваемым к жилым домам помещениям для указанных
предприятий относятся целиком на сметную стоимость строительства
нежилой части дома.
1.2. Затраты по устройству лестнично-лифтовых узлов в первом
(цокольном) и подвальном этажах дома относятся целиком на сметную
стоимость нежилой части дома в случаях, когда встроенные помещения
занимают первый (цокольный) и подвальный этажи целиком. Если
встроенные помещения занимают часть первого (цокольного) и
подвального этажей, то затраты по устройству в них лестничных
клеток и лифтовых шахт распределяются между сметной стоимостью
жилой и нежилой частей дома пропорционально занимаемой ими в
первом (цокольном) и подвальном этажах общей (полезной) площади.
1.3. Затраты по оборудованию жилых домов пассажирскими лифтами
относятся целиком на сметную стоимость жилой части дома.
1.4. Средства на устройство перекрытия над размещенными в
первом (цокольном) этаже дома нежилыми помещениями включаются в
сметную стоимость нежилой части дома без учета затрат на
устройство полов с подготовкой, которые относятся на сметную
стоимость жилой его части.
1.5. При устройстве в жилом доме технического этажа,
необходимость в котором вызывается использованием первого этажа
под нежилые помещения, средства на устройство технического этажа
включаются в сметную стоимость нежилой части дома.
1.6. Средства на оборудование, хозяйственный инвентарь и
приспособления для эксплуатационных нужд предприятий, размещаемых
во встроенных и (или) пристроенных помещениях, включаются в
отдельную смету и целиком относятся на сметную стоимость нежилых
помещений.
Общая сметная стоимость строительства жилой части дома
определяется как сумма стоимости его жилой и нежилой частей.
В объектном сметном расчете (смете) и сводном сметном расчете
стоимости строительства жилого дома (жилых домов) со встроенными и
(или) пристроенными нежилыми помещениями за итогом общей сметной
стоимости показываются, в том числе отдельными строками, суммы
сметной стоимости жилой и нежилой части дома.
2. Сметная стоимость строительства жилых домов, в которых
предусматривается использование для размещения нежилых помещений и
верхнего этажа (например, для мастерских художников), определяется
также раздельно по жилой и нежилой частям дома. При этом средства
на выполнение работ нулевого цикла и на устройство крыши
распределяются между жилой и нежилой частями пропорционально их
строительному объему, средства на устройство чердачного
перекрытия, а также на устройство чистого пола с подготовкой в
верхнем этаже включаются в сметную стоимость строительства нежилой
части дома. Средства на устройство перекрытия под нежилым верхним
этажом (без стоимости пола) относятся на сметную стоимость жилой
части дома. Сметная стоимость работ, относящихся непосредственно к
жилой и нежилой частям дома, включается в соответствующие разделы
сметной документации на эти части дома.
3. На сметную стоимость строительства каждого из жилых домов,
размещаемых в жилых микрорайонах, кварталах и поселках, относятся
пропорционально их строительному объему затраты, связанные с
освоением территории строительства, благоустройством территории и
т.п., общий размер которых определяется сводными сметными
расчетами или сводками затрат по микрорайону, кварталу или
поселку.
При размещении в первом (цокольном) и (или) подвальном этажах
жилого дома предприятий торговли, общественного питания и бытового
обслуживания населения или при пристройке к жилому дому для этих
предприятий специальных помещений в верхнем этаже затраты на
инженерное оборудование и благоустройство территории микрорайона,
квартала или поселка относятся как на жилую, так и на нежилую
части дома пропорционально строительным объемам жилой и нежилой
частей дома.
Затраты, не относимые на стоимость 1 кв. метра
общей площади жилого помещения:
- затраты на строительство отдельно стоящих зданий, встроенных
и пристроенных помещений для предприятий торговли, общественного
питания и бытового обслуживания, детских учреждений, других
предприятий и учреждений культурно-бытового и коммунального
назначения, а также помещений отделения связи, АТС, отделений
милиции, помещений административного назначения и т.д.;
- затраты на технологическое оборудование (включая грузовые
лифты, специальные светильники, компрессоры, кондиционеры,
холодильники и др.) отдельно стоящих, встроенных и пристроенных
помещений, а также на специальную их отделку (лепные, альфрейные и
другие художественные работы и рекламные устройства);
- затраты на строительство гаражей для индивидуальных
автомашин, районных котельных, общественных уборных, а также
затраты на развитие городских инженерных сетей и городское
благоустройство (включая высоковольтную часть электрокабельных
сетей, идущую от трансформаторной подстанции к фидерной
подстанции);
- затраты на благоустройство участков, отведенных внутри
микрорайона для школ, детских садов-яслей и других зданий
культурно-бытового назначения;
- затраты на строительство уличных магистральных сетей,
наружных инженерных сетей (от стены жилого дома до точки
подключения к уличным магистральным сетям), головных сооружений
инженерного оборудования, трансформаторных подстанций,
газораспределительных пунктов, котельных, дорог и улиц (проезжей
части, водостоков и тротуаров) и другие затраты по благоустройству
сельских населенных пунктов, определяемые отдельным сводным
сметным расчетом стоимости благоустройства и инженерного
оборудования сельского населенного пункта (группы жилых домов) и
относящиеся к строительству объектов коммунального хозяйства.
Показатели сметной стоимости жилых домов на 1 кв. метр общей
площади жилых помещений жилого дома приводятся в итоге сводного
сметного расчета в графе "Технико-экономические показатели".
При размещении в жилом доме нежилых помещений в графе "Технико-
экономические показатели" для жилой и нежилой частей приводятся
раздельно:
по жилой части дома - показатель стоимости строительства на 1
кв. метр общей площади жилого дома, а также показатель стоимости
на одну квартиру в среднем;
по нежилой части дома - показатель стоимости строительства на
расчетную единицу измерения размещаемых в нем предприятий и
учреждений (одно рабочее место в магазинах, одно посадочное место
в столовых и т.д.).
При осуществлении застройки жилого комплекса за счет средств
нескольких застройщиков сметная стоимость распределяется следующим
образом:
по внутриквартальным сетям водоснабжения, канализации, тепло-,
энергоснабжения и другим сетям - пропорционально потребностям
объектов в воде, газе, тепло-, электроэнергии и т.п.;
по работам, связанным с благоустройством и озеленением
территории, - пропорционально площадям, приходящимся на каждого
застройщика.
Общая стоимость строительства, включая прочие затраты,
распределяется пропорционально стоимости строительства объектов.
|
